63 مليون أسرة عربية يعيشون على مساحة 562 ألف كليومتر مربع فى 22 دولة عربية يمتلكون 82 مليون مسكن وحيث أن متوسط عدد سكان الدول العربية بلغ 336 مليون مواطن، فإن متوسط عدد الأسرة العربية 5.1 فرد هؤلاء ينجبون كل عام 8 مليون طفل جديد بنسبة زيادة فى عدد السكان قدرها 2.4 % .
وحيث أن عدد الزيجات العربية كل عام حوالى 3 مليون زيجة ، فإننا بحاجة إلى حوالى 2.5 مليون مسكن كل عام ، ونظرا إلى أن ما يتم تنفيذه لا يصل إلى 80% من هذا الرقم، فإن العجز السنوى لا يقل عن نصف مليون وحدة .
وقد بلغ العجز المتراكم فى الوحدات السكنية حوالى 4 مليون وحدة منها 3.5 مليون وحدة منخفضة التكاليف ، وإذا أردنا أن نوصف المسكن منخفض التكاليف ، فهو الذى يتراوح سعره بين 12 ألف إلى 20 ألف دولار.
هذه البيانات الهامة كانت دافعا ملحا لأن يجعل " الإتحاد العربي للتنمية العقارية " مشروعه الأول هو إنشاء مليون مسكن ملائم منخفض التكاليف، لتلبية إحتياجات مليون أسرة عربية محدودة الدخل .
وحينما تبين للإتحاد أن عدد " العرائس " فى الوطن العربى يزيد عن 27 مليون عانس ، فإن الأمر ينذر بمخاطر جسيمة ويهدد بنذر مشاكل إجتماعية وإقتصادية وسياسية ونفسية و إنسانية لا حصر لها إذ تفاقمت وتراكمت .
وأصل المشكلة أن الشاب الذى يعجز عن توفير مسكن يصرف النظر عن مشروع الزواج ، وحينما يتخذ هذا القرار فإنه فى أغلب الأحيان سيصبح زاهدا فى البحث عن عمل ،أو ناقما على نفسه ومجتمعه ،ومن ثم يائسا منصرفا عن أى تنمية لنفسه أو مجتمعه.
لقد ثبت بما لا يدعو للشك أن الزواج أحد الدوافع لزيادة معدل النمو فى الناتج الإجمالى المحلى ، لأن المقارنة بين شاب متزوج يسعى لزيادة دخله من خلال إنتاج سلع أو خدمات قابلة للمبادلة بدخل أو أجر أو ربح ، وبين شاب أخر معرض عن الزواج ينام حتى العصر فى منزل أمه ، و يتقاضى مصروفا من والده أو فى أحسن الأحوال يزوال عملا ينفق عائده على مستلزماته الشخصية وسهراته فى المطاعم و الكافيهات .
إن مشروع زواج واحد فى الوطن العربى يتكلف فى المتوسط 50 ألف دولار ، ما بين 20 ألف للشقة و 20 ألف للأثاث و الأجهزة وعشرة الاف للذهب و الحفلات والهدايا .
لذلك فإن زواج 13 مليون عانس سوف يؤدى إلى زيادة فى الناتج الإجمالى العربى بما قيمته 650 مليار دولار أى 42 % زيادة فى الناتج الإجمالى المرصود فى عام 2007 .
ناهيك عن أن زيادة معدلات الزواج تقلل من معدلات الجريمة ، وتخفض من نسب التحلل الخلقى ، وتزيل نسبة كبيرة من الكآبة والحزن من بيوت تغلق أبوابها على مشاعر الحسرة و الفشل .
نعود للإتحاد العربى للتنمية العقارية فهو المنظمة العربية الوحيدة المتخصصة فى شئون الإسكان و البناء و الإعمار و العقار، ففى إجتماع المكتب التنفيذى الذى إنعقد بالقاهرة مؤخرا إتفق الأعضاء على أن مشروعات الإتحاد كلها ذات أهمية قصوى ، و أهمها مشروع " إنشاء الأكاديمية العربية لعلوم العقارات " بجانب مشروع
" المزاد العالمى لبيع الأصول العقارية لدى البنوك العربية "
إلا أن " مشروع بناء المليون مسكن " سيتقدم جميع المشروعات بخطوات ويسبقها بأميال ، فقد حدث إجتماع مماثل فى إجتماع مجلس إدارة الإتحاد على أن تكون الأولوية لأعوام 2009 ، 2010 لمشروع المليون مسكن.
ولكن نشرح ماهية هذا المشروع، فإننا ينبغى أن نوضح أن فكرة المشروع نشأت صباح الأثنين 9 مارس 2009 فى المؤتمر التأسيسى للإتحاد ، حيث أعلنت عن هذه الفكرة التى طالما حلمت بها وتخيلتها ، أن تكون المشروع العملى المعبر عن واقع الإتحاد ، المترجم لأهدافه ، الشارح لرسالته و المستجيب لرغبات الجماهير العربية.
وقد أكد على هذه المعانى معالى الدكتور / أحمد أحمد جويلى أمين عام مجلس الوحدة الإقتصادية العربية الذى أكد أن المواطن العربى ينبغى أن يشعر بأثر عملى إيجابى للإتحاد على حياته ومصالحه.
وقد شجعنى أكثر ما أعلنه فى مؤتمر الشعبة المصرية 20 يونيو 2006 أن هذا المشروع يستحق كل تركيز وكل جهد وكل إهتمام .
وتعالوا نشرح مكونات المشروع و أطرافه الرئيسية
وحيث أن عدد الزيجات العربية كل عام حوالى 3 مليون زيجة ، فإننا بحاجة إلى حوالى 2.5 مليون مسكن كل عام ، ونظرا إلى أن ما يتم تنفيذه لا يصل إلى 80% من هذا الرقم، فإن العجز السنوى لا يقل عن نصف مليون وحدة .
وقد بلغ العجز المتراكم فى الوحدات السكنية حوالى 4 مليون وحدة منها 3.5 مليون وحدة منخفضة التكاليف ، وإذا أردنا أن نوصف المسكن منخفض التكاليف ، فهو الذى يتراوح سعره بين 12 ألف إلى 20 ألف دولار.
هذه البيانات الهامة كانت دافعا ملحا لأن يجعل " الإتحاد العربي للتنمية العقارية " مشروعه الأول هو إنشاء مليون مسكن ملائم منخفض التكاليف، لتلبية إحتياجات مليون أسرة عربية محدودة الدخل .
وحينما تبين للإتحاد أن عدد " العرائس " فى الوطن العربى يزيد عن 27 مليون عانس ، فإن الأمر ينذر بمخاطر جسيمة ويهدد بنذر مشاكل إجتماعية وإقتصادية وسياسية ونفسية و إنسانية لا حصر لها إذ تفاقمت وتراكمت .
وأصل المشكلة أن الشاب الذى يعجز عن توفير مسكن يصرف النظر عن مشروع الزواج ، وحينما يتخذ هذا القرار فإنه فى أغلب الأحيان سيصبح زاهدا فى البحث عن عمل ،أو ناقما على نفسه ومجتمعه ،ومن ثم يائسا منصرفا عن أى تنمية لنفسه أو مجتمعه.
لقد ثبت بما لا يدعو للشك أن الزواج أحد الدوافع لزيادة معدل النمو فى الناتج الإجمالى المحلى ، لأن المقارنة بين شاب متزوج يسعى لزيادة دخله من خلال إنتاج سلع أو خدمات قابلة للمبادلة بدخل أو أجر أو ربح ، وبين شاب أخر معرض عن الزواج ينام حتى العصر فى منزل أمه ، و يتقاضى مصروفا من والده أو فى أحسن الأحوال يزوال عملا ينفق عائده على مستلزماته الشخصية وسهراته فى المطاعم و الكافيهات .
إن مشروع زواج واحد فى الوطن العربى يتكلف فى المتوسط 50 ألف دولار ، ما بين 20 ألف للشقة و 20 ألف للأثاث و الأجهزة وعشرة الاف للذهب و الحفلات والهدايا .
لذلك فإن زواج 13 مليون عانس سوف يؤدى إلى زيادة فى الناتج الإجمالى العربى بما قيمته 650 مليار دولار أى 42 % زيادة فى الناتج الإجمالى المرصود فى عام 2007 .
ناهيك عن أن زيادة معدلات الزواج تقلل من معدلات الجريمة ، وتخفض من نسب التحلل الخلقى ، وتزيل نسبة كبيرة من الكآبة والحزن من بيوت تغلق أبوابها على مشاعر الحسرة و الفشل .
نعود للإتحاد العربى للتنمية العقارية فهو المنظمة العربية الوحيدة المتخصصة فى شئون الإسكان و البناء و الإعمار و العقار، ففى إجتماع المكتب التنفيذى الذى إنعقد بالقاهرة مؤخرا إتفق الأعضاء على أن مشروعات الإتحاد كلها ذات أهمية قصوى ، و أهمها مشروع " إنشاء الأكاديمية العربية لعلوم العقارات " بجانب مشروع
" المزاد العالمى لبيع الأصول العقارية لدى البنوك العربية "
إلا أن " مشروع بناء المليون مسكن " سيتقدم جميع المشروعات بخطوات ويسبقها بأميال ، فقد حدث إجتماع مماثل فى إجتماع مجلس إدارة الإتحاد على أن تكون الأولوية لأعوام 2009 ، 2010 لمشروع المليون مسكن.
ولكن نشرح ماهية هذا المشروع، فإننا ينبغى أن نوضح أن فكرة المشروع نشأت صباح الأثنين 9 مارس 2009 فى المؤتمر التأسيسى للإتحاد ، حيث أعلنت عن هذه الفكرة التى طالما حلمت بها وتخيلتها ، أن تكون المشروع العملى المعبر عن واقع الإتحاد ، المترجم لأهدافه ، الشارح لرسالته و المستجيب لرغبات الجماهير العربية.
وقد أكد على هذه المعانى معالى الدكتور / أحمد أحمد جويلى أمين عام مجلس الوحدة الإقتصادية العربية الذى أكد أن المواطن العربى ينبغى أن يشعر بأثر عملى إيجابى للإتحاد على حياته ومصالحه.
وقد شجعنى أكثر ما أعلنه فى مؤتمر الشعبة المصرية 20 يونيو 2006 أن هذا المشروع يستحق كل تركيز وكل جهد وكل إهتمام .
وتعالوا نشرح مكونات المشروع و أطرافه الرئيسية
المكون الأول :
الأرض منخفضة السعر
و الطرف المسؤل عنه وزارات الإسكان بالدول العربية ،وهؤلاء نحتاج منهم أراضى بسعر المرافق و أعلنت شعارا " اعطونا أراضى بسعر المرافق ..... نعطيكم مساكن بسعر التكلفة ..... "
وهنا ستجد أراضى بسعر 40 دولار للمتر الصافى بتقسيم على 4 أدوار تصبح تكلفة الارض فى المتر 10 دولار .
المكون الثانى :
المنشا
و الطرف المسؤل عنه " شركات الإنشاءات العربية " و الشركات العربية المتخصصة فى مجالات الإنشاءات لا تقل عن 94 ألف شركة لو إستطعنا أن ندير مناقصات بينها لإختيار ألف شركة بحيث تنشأ كل شركة ألف مسكن يصبح المجموع مليون مسكن.
ولو قام الإتحاد بالتفاوض مع مصانع مواد البناء على تخفيضات أسعار جملة الجملة ،أو سعر خطوط إنتاج متعاقد عليها ،فإننى أعتقد إمكانية تخفيض تكلفة المتر بعد التشطيب إلى 120 دولار للمتر .
المكون الثالث :
المصاريف الإدارية و التسويقية و الإشراف على المشروع
وهذه لا تزيد عن 10% مما سبق أى 13 دولار ليصبح إجمالى التكلفة حوالى 143 دولار للمتر وبإضافة 7 دولار إحتياطى فإن التكلفة يمكن أن تقف عند 150 دولار أى حوالى 850 جنبة للمتر أى أن شقة 67 متر تباع بـ 10000 دولار أو 56 ألف جنية .
المكون الرابع :
بنوك التمويل العقارى أو قروض الإسكان التعاونى ذات الفوائد المنخفضة
وهنا تذكر تجارب الإسكان التعاونى الناجحة فى الثمانينات فى مصر ، حين كان القسط الشهرى لشقق التعاونيات بسموحة بالأسكندرية 44 جنية شهريا لأن توجيه الإسكان التعاونى كان ذو فائدة منخفضة قدرها 6 % فقط .
ولو أجرينا نفس الفكرة فإن تمويل 45 ألف جنية على عشرة سنوات بفائدة 6% يصبح القسط الشهرى خمسمائة جنية فى حالة سداد المقدم 11 ألف جنية ( الفين دولار ) ولو تم إطالة مدة السداد إلى 20 سنة فإن القسط ينخفض إلى 350 جنية فقط.
إن تمويل 40 ألف جنية لمليون وحدة سكنية يساوى 40 مليار جنية أى حوالى 7 مليار دولار وهو رقم تافه فى الإجمالى الناتج العربى .
المكون الخامس :
المشترون
ويمثلهم الطرف الخامس فى المشروع وهم مليون أسرة عربية محدودة الدخل .
فإذا علمت أن 42 % من الأسر العربية محدودة الدخل أى 26 مليون أسرة يقل دخلها عن 15 دولار فى اليوم ،وحد الفقر المقرر من الأمم المتحدة بما يساوى 3 دولار فى اليوم للفرد وبما أن الأسرة العربية فى المتوسط 5.1 فإن الحسبة مضبوطة .
أما إذا كانت أسرة حديثة التكوين " أو تحت التأسيس" أى عريس وعروسة فإن دخلهم اليومى 6 دولار أى 180 دولار فى الشهر فإن القسط الشهرى للسكن = 50% من دخل العريسان على عشر سنوات أو 30 % فى التقسيط على 20 سنة وهنا سيكون الدافع الكبير أمام الزوجان الشابان فى السعى لزيادة دخلهم بأى صورة من الصور
وهنا يجب تقديم مشروعات تنموية إنتاجية حقيقية جماعية أو فردية لكى يستطيع الشباب أن يساهم فى زيادة دخله وأن يشارك فى زيادة الناتج الإجمالى المحلى.
ملحوظة هامة
هذه الأسعار تقديرية فى مصر وبعض الدول المماثلة لها ولكنها تزداد فى دول أخرى بنسب متفاوته ،ولكن هذه الزيادات فى أسعار التكلفة يصاحبها زيادة فى متوسط دخل الفرد فى هذه الدول ، فمتوسط دخل الفرد فى مصر حوالى 1400 دولار سنويا وهناك 16 دولة عربية يزيد متوسط دخل الفرد فيها عن ذلك فالأردن 2400
و تونس 400 و الجزائر 700 وهكذا تزداد إلى 14 ألف فى السعودية و24 ألف فى الإمارات و 44 ألف فى قطر.
كيف نبدأ
البداية هى الخطابات التى يوجهها الإتحاد إلى وزراء الإسكان العربى بتخصيص الأراضى بسعر المرافق،
ثم تتلوها خطوات التصميم المعمارى الملائم وهناك مسابقة سيعلن عنها فى 9 أغسطس المقبل بالقاهرة لإختيار أفضل تصميم معمارى ملائم للمواطن العربى
الخطوة الثالثة: مناقصة بين شركات مواد البناء للإتفاق على كميات ضخمة بأسعار خاصة جدا ومنخفضة جدا.
الخطوة الرابعة :المناقصة العربية بين 92 ألف شركة إنشاءات عربية لإختيار ألف شركة عربية للقيام بتنفيذ المشروع .
الخطوة الخامسة : إختيار مكاتب إدارة المشروع فى الدول العربية الـ22 المشاركة فى المشروع.
الخطوة السادسة : إختيار المكاتب الإستشارية المشرفة على جودة التنفيذ وسلامته والإلتزام بالمواصفات و بالجدول الزمنى المتفق علية .
الخطوة السابعة : الإتفاف مع بنوك التمويل للتقسيط.
الخطوة الثامنة : خدمة المشروع وخدمة أصحاب الوحدات وتقديم الأثاث و أفكار التنمية وحل مشاكل المستثمرين و غير ذلك.
الخطوة التاسعة : تقييم المشروع وإمكانية تكراره و الإستفاده من الأخطاء وتجنبها ورصد الإبداعات و الإضافات و محاكاة النماذج الإيجابية ثم تطوير المشروع وتحسينه
هذا المشروع هو فكرة للعبد الفقير إلى الله يتمنى أن تكون فى ميزان حسناته ، وأن تؤدى إلى ستر مليون أسرة عربية عسى أن يستره الله فى الدنيا و الأخرة ....
د . أحمد مطر
